樓市一走熱，公積金(jīn)就吃緊，幾乎是近些(xiē)年來(lái)房地産市場的不變規律。如何走出這(zhè)一魔咒，也(yě)成爲包括主管部門(mén)在内的各方思考的課題。
2015年部分城(chéng)市樓市的火爆使得當地的住房公積金(jīn)開(kāi)始吃緊，甚至出現(xiàn)“池子”見底的情況。
21世紀經濟報(bào)道(dào)記者對(duì)比2014年以來(lái)北京、上(shàng)海、深圳三地的公積金(jīn)年報(bào)數據發現(xiàn)，2015年京滬兩地公積金(jīn)貸款發放(fàng)額同比暴增近3倍，上(shàng)述三地 2015年公積金(jīn)均出現(xiàn)收不抵支的現(xiàn)象。而從(cóng)結餘情況來(lái)看(kàn)，截至2015年末北京公積金(jīn)結餘資金(jīn)活期存款僅4億元，深圳僅100萬元，上(shàng)海爲零。
不僅是以北上(shàng)深爲代表的一線城(chéng)市，去年以來(lái)成交火爆的南京、蘇州、南昌等二線城(chéng)市，公積金(jīn)個貸比也(yě)均超過85%警戒線，普遍吃緊。這(zhè)也(yě)導緻了(le)今年以來(lái)上(shàng)述地區(qū)公積金(jīn)貸款效率走低(dī)，周期延長，有的地方二手房甚至最長要等四五個月才能(néng)收到(dào)放(fàng)款。
出現(xiàn)這(zhè)樣的情況并不意外(wài)，21世紀經濟報(bào)道(dào)記者了(le)解到(dào)，2013年7月全國多個城(chéng)市也(yě)曾出現(xiàn)公積金(jīn)吃緊現(xiàn)象，可見樓市走熱和(hé)公積金(jīn)收不抵支基本上(shàng)正相關。
北上(shàng)深2015年公積金(jīn)收不抵支
前不久，上(shàng)海住房公積金(jīn)中心官網在首頁醒目位置對(duì)近日外(wài)界傳言上(shàng)海拟提高(gāo)公積金(jīn)貸款門(mén)檻及公積金(jīn)停貸等不實消息進行了(le)辟謠。
上(shàng)海公積金(jīn)中心表示，由于近期貸款業務量飽和(hé)，爲加強貸款風(fēng)險管理(lǐ)，公積金(jīn)放(fàng)款時(shí)間有所延長，不存在停貸情況。
從(cóng)北上(shàng)深三地2015年公積金(jīn)年報(bào)數據來(lái)看(kàn)，上(shàng)海2015年末資金(jīn)結餘存款41.7億元，主要爲1年以上(shàng)定期，活期爲零。北京2015年末公積金(jīn)結餘存款348億，其中活期4億，深圳2015年末公積金(jīn)結餘存款423億，其中活期僅100萬。
從(cóng)資金(jīn)運用(yòng)率上(shàng)來(lái)看(kàn)，深圳市公積金(jīn)資金(jīn)運用(yòng)率最低(dī)僅爲53%，年末結餘存款中1年以上(shàng)定期存款占比高(gāo)達77%。而北京上(shàng)海資金(jīn)運用(yòng)率較高(gāo)，分别達到(dào)98%和(hé)90%。
也(yě)就是說，深圳公積金(jīn)結餘存款中，沉睡資金(jīn)較多，而北京、上(shàng)海則面臨着賬面上(shàng)可貸資金(jīn)較少的狀況，都在“等米下(xià)鍋”。
不僅是北上(shàng)深，一些(xiē)二線城(chéng)市“缺水(shuǐ)”更明(míng)顯。南京住房公積金(jīn)2015年年度報(bào)告顯示，去年南京住房公積金(jīn)個貸比高(gāo)達104.58%。由于個貸率達到(dào)85%就處于“警戒”位置，南京住房公積金(jīn)已顯得非常吃緊。南昌更是借助批量貼息貸款來(lái)發放(fàng)公積金(jīn)。
從(cóng)收支情況來(lái)看(kàn)，2015年北上(shàng)深三地公積金(jīn)均出現(xiàn)收不抵支現(xiàn)象。當年北京收入合計(jì)1406億元，支出1813億，差額407億；上(shàng)海全年收支差額爲744億，深圳爲49億。
2015年，上(shàng)海市僅個貸提取額就達1193億，遠超公積金(jīn)收入總和(hé)的996億；北京的支出中，提取則占了(le)大(dà)頭，北京市2015年繳存人提取公積金(jīn)921億，占當年繳存額的71%，大(dà)于個貸提取額。
21世紀經濟報(bào)道(dào)記者了(le)解到(dào)，這(zhè)主要是因爲北京市公積金(jīn)貸款額度隻與每月繳存額相關而與貸款人賬戶繳款餘額不相關，這(zhè)導緻北京公積金(jīn)提取額較高(gāo)。
京滬2015年公積金(jīn)貸款發放(fàng)額暴增
2015年北上(shàng)深的火爆樓市，在公積金(jīn)年度數據上(shàng)也(yě)可見一斑。
數據顯示，2015年北京、上(shàng)海、深圳公積金(jīn)貸款發放(fàng)額分别爲849億、1193億和(hé)246億，而這(zhè)項數字對(duì)應到(dào)2014年分别是308億、472億和(hé)178億，同比增長了(le)176%、153%和(hé)38%。
北京、上(shàng)海2015年的樓市成交很(hěn)好(hǎo)地支撐了(le)這(zhè)一數據。統計(jì)顯示，2015年北京新房成交套數同比上(shàng)漲32%，二手成交套數大(dà)幅上(shàng)漲83%；上(shàng)海的新房成交面積則上(shàng)漲了(le)近50%，新房、二手房成交均創下(xià)曆史最高(gāo)。
值得注意的是，深圳這(zhè)個2015年全國最火爆的市場，公積金(jīn)個貸增長卻相對(duì)溫和(hé)，僅上(shàng)漲38%。而2015年全年深圳新房成交66450套，同比增59%，二手房成交126899套，同比增122%。
同策咨詢研究部總監張宏偉認爲，這(zhè)與京滬限購措施更爲嚴格有關，而深圳2015年有大(dà)量投資客進場。
此外(wài)，2015年北京、上(shàng)海均提高(gāo)了(le)公積金(jīn)個貸額度，北京的最高(gāo)額度爲120萬元，上(shàng)海的家庭最高(gāo)額度爲120萬元，深圳的最高(gāo)額度爲家庭90萬。“北京和(hé)上(shàng)海去年調了(le)額度，所以貸出來(lái)的會(huì)比較多一些(xiē)。”民生證券研究院高(gāo)級宏觀研究員朱振鑫認爲。
數據同樣反映在新房和(hé)二手房的成交占比上(shàng)。以上(shàng)海爲例，2014年，上(shàng)海新房申請(qǐng)公積金(jīn)貸款占比43%，二手房占比57%，而到(dào)2015年末，這(zhè)種比例出現(xiàn)失衡，新房占29%，二手房占71%。
張宏偉認爲，這(zhè)反映了(le)上(shàng)海一手房和(hé)二手房市場份額的問題，2015年二手房成交套數基本上(shàng)是一手房的三倍。
同時(shí)，同期北上(shàng)深三地新房全年成交面積均低(dī)于二手房，這(zhè)表明(míng)一線城(chéng)市率先進入存量時(shí)代。二手住房成交一旦超越一手住房之後，整個倒挂情況越來(lái)越明(míng) 顯。一方面是這(zhè)些(xiē)城(chéng)市土地稀缺，一手住房供地越來(lái)越少；另一方面，最近十多年新增的一手住宅已經進入二手房循環中，使得二手房基數在不斷增加，因此，占比 也(yě)在不斷提升。
“國家住房銀行”呼聲再起
樓市一走熱，公積金(jīn)就吃緊，幾乎是近些(xiē)年來(lái)房地産市場的不變規律。如何走出這(zhè)一魔咒，也(yě)成爲包括主管部門(mén)在内的各方思考的課題。
“公積金(jīn)吃緊的問題可能(néng)越來(lái)越嚴重，這(zhè)個機制本身是不可持續的”，朱振鑫說。“從(cóng)公積金(jīn)過度使用(yòng)的情況來(lái)看(kàn)，國家住房銀行的建立迫在眉睫”，中原地産首席分析師張大(dà)偉表示。
2015年4月，住建部住房公積金(jīn)監管司司長張其光、處長崔勇聯合撰文(wén)建議(yì)，以住房公積金(jīn)制度爲基礎，設立政策性住宅金(jīn)融機構（或可定名爲“國家住房銀行”）。文(wén)章認爲，目前設立“國家住房銀行”條件已基本成熟。
我國的公積金(jīn)制度1999年确立，但(dàn)目前公積金(jīn)屬地分散管理(lǐ)，不能(néng)跨市融通，貸款需求旺盛城(chéng)市資金(jīn)短缺，貸款需求不足城(chéng)市資金(jīn)閑置，住房公積金(jīn)資金(jīn) 的閑置不僅與居民購房貸款難形成矛盾，也(yě)與保障性住房投資需求不匹配等問題也(yě)屢被诟病。另外(wài)，由于不具備金(jīn)融職能(néng)，金(jīn)融業務要委托銀行辦理(lǐ)，導緻管理(lǐ)成本 高(gāo)，服務效率低(dī)，存在風(fēng)險隐患。
民生宏觀研究院院長管清友認爲，公積金(jīn)已經開(kāi)始出現(xiàn)收支缺口，必須加快(kuài)改革，通過組建“國家住房銀行”拓展負債和(hé)收入來(lái)源，同時(shí)拓展投資範圍，把公積金(jīn)這(zhè)塊存量資金(jīn)盤活。
而參考國際經驗，德國的住房儲蓄銀行，美(měi)國的房地美(měi)和(hé)房利美(měi)，韓國的國民住房基金(jīn)等，或都可提供參照。
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