據了(le)解，中、農(nóng)、工(gōng)、建四大(dà)國有商業銀行正對(duì)房地産融資全面趨緊，具體包括：禁止“配資拿地”等地産夾層融資；新增開(kāi)發貸趨緊；拒絕給“五證不全”開(kāi)發商提供貸款；暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段。
一些(xiē)股份制銀行如招商、興業、交行相關人士也(yě)稱，開(kāi)始收緊房地産類貸款，包括個貸和(hé)開(kāi)發貸規模都受到(dào)嚴格控制。
2月13日，中國證券投資基金(jīn)業協會(huì)發布《備案管理(lǐ)規範第4号》文(wén)件（以下(xià)簡稱“4号文(wén)”），強調對(duì)北上(shàng)廣深等16個房價上(shàng)漲過快(kuài)城(chéng)市住宅項目的私募産品不予備案。
去年10月底，證監會(huì)連同交易所和(hé)交易商協會(huì)也(yě)加強了(le)房企公司債的分類監管，房地産企業的公司債已經處于嚴控狀态，土地類的更是監控的重中之重。
去年在房地産投資業務上(shàng)增長較快(kuài)的投行部門(mén)，可能(néng)也(yě)将引來(lái)一輪房地産風(fēng)險排查。
種種迹象給出了(le)一個清晰的信号：2017年金(jīn)融機構給到(dào)房地産的企業和(hé)購房者的支持相比去年将大(dà)打折扣，房企正在告别“高(gāo)杠杆”時(shí)代。
一位交通總行信貸人士預計(jì)：“今年開(kāi)發商的資金(jīn)成本至少增加0.5個百分點。”
封堵“配資買地”
日前中國證券投資基金(jīn)業協會(huì)發布的4号文(wén)中，限制的私募資管産品包括但(dàn)不限于委托貸款、嵌套投資信托計(jì)劃及其他(tā)金(jīn)融産品、受讓信托收益權及其他(tā)資産收（受）益權、以名股實債方式受讓房企股權、其他(tā)債權投資等方式。過去這(zhè)些(xiē)産品的融資，常常被用(yòng)于幫助房企支付土地出讓金(jīn)和(hé)補充流動資金(jīn)。
一位私募基金(jīn)人士認爲，4号文(wén)幾乎考慮了(le)所有私募基金(jīn)子公司可能(néng)通過其他(tā)方式繞道(dào)投向房地産的可能(néng)性，如果嚴格執行，私募基金(jīn)在房地産通道(dào)業務上(shàng)将幾乎無所作(zuò)爲。
4号文(wén)針對(duì)的主要地區(qū)包括北京、上(shàng)海、天津、深圳、杭州、武漢、成都、南京、廣州、濟南、廈門(mén)、合肥、福州、無錫、鄭州、蘇州共16個城(chéng)市。而銀監會(huì)也(yě)在對(duì)上(shàng)述16城(chéng)進行金(jīn)融風(fēng)險排查，内容是截至2016年9月末與房地産相關業務，包括首付貸款、房地産開(kāi)發貸、與房地産中介及房企合作(zuò)、理(lǐ)财及信托等多種業務。專項檢查預計(jì)于2017年9月結束。
今年1月，上(shàng)海銀監局對(duì)江蘇銀行(9.970, -0.29, -2.83%)處以罰款478萬元，四川銀監局對(duì)平昌縣農(nóng)村信用(yòng)合作(zuò)社處以罰款30萬元，原因均是兩家銀行幫助開(kāi)發商“配資拿地”。
據了(le)解，配資拿地業務已被銀監會(huì)在内部叫停。
所謂配資拿地，是指房企通過銀行、信托等金(jīn)融機構的資金(jīn)支付土地款，在量化寬松和(hé)資産荒背景下(xià)，“配資買地”已由過去的“債”變成現(xiàn)在的“股”。換言之，開(kāi)發商對(duì)金(jīn)融機構融資的回饋由過去的利息變成土地收益的股權，在一些(xiē)配資案例中，開(kāi)發商和(hé)銀行配資比例可以達到(dào)3：7。
據了(le)解，目前央行、銀監會(huì)、保監會(huì)、證監會(huì)正在研究“配資拿地”事(shì)宜，3個月前，銀行系統内部就“配資拿地”業務進行過制度性探讨，比如有人向監管層建議(yì)是否可以研究房地産企業融資具體标準，是否可以研究交叉金(jīn)融風(fēng)險制度管理(lǐ)标準等等。
一些(xiē)分析人士認爲，2016年，銀行、證券、保險、資産公司、信托等機構形成大(dà)金(jīn)融共同利益聯合體，融入房地産市場，助推了(le)熱點城(chéng)市房價的上(shàng)漲。
資金(jīn)收緊成效漸顯
除了(le)配資拿地，銀監會(huì)在銀行系統内部口頭通知(zhī)各大(dà)銀行，“五證不全”者不可以提供開(kāi)發貸。
“之前有的開(kāi)發商各種渠道(dào)繞開(kāi)‘五證’，這(zhè)種情況銀行管理(lǐ)較爲寬松，隻要是總行級客戶一般都會(huì)放(fàng)行，現(xiàn)在五證齊全是基礎。”某銀行系統内部人士稱。
上(shàng)述銀行人士稱，總行對(duì)分行設定了(le)信貸新增額度，有的分行用(yòng)滿新增貸款額後，會(huì)從(cóng)存量信貸中置換出新增貸款額度，現(xiàn)在若分行想從(cóng)存量信貸中置換新增額度且用(yòng)于房地産，審批流程非常複雜(zá)。“總行沒說完全不允許，說嚴格審核，言外(wài)之意就是錢(qián)能(néng)去别的地方，就别往房地産領域跑。”
金(jīn)融系統從(cóng)嚴收緊資金(jīn)口袋，直接影響開(kāi)發商融資節奏。根據中指院監測數據：2017年1月，10家品牌房企融資總額度是1282.3億元，金(jīn)額較上(shàng)月下(xià)降34.61%，但(dàn)銀行信用(yòng)仍是房企融資方式主流，占比42.21%。
中原地産數據顯示：2017年1月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計(jì)僅133.08億預案，同期下(xià)調幅度達到(dào)了(le)92%，延續了(le)去年四季度以來(lái)的低(dī)迷，且資金(jīn)價格全部上(shàng)調。
資金(jīn)調控上(shàng)下(xià)其手，開(kāi)發商感觸更直接。據悉，有2家開(kāi)發商，本準備以上(shàng)海優質項目抵押貸款，再去上(shàng)海土地市場搶地，被各大(dà)銀行拒絕後，這(zhè)2家正計(jì)劃把上(shàng)海項目賣給一家大(dà)型全國性房企來(lái)融資。
某千億房企，抽調工(gōng)程部門(mén)、營銷部門(mén)等多部門(mén)幹部去融資，一位該房企分公司人士說，“我們分公司融資任務是200多億元，光投資部門(mén)融資肯定不行，2016年這(zhè)個融資任務難度不大(dà)，現(xiàn)在緊縮時(shí)，融資20億元都有難度。”
下(xià)一步是什(shén)麽：取決于地價
興業銀行首席經濟學家魯政委分析，此番收緊，不管是理(lǐ)财産品、銀行貸款還是公司債，本質上(shàng)都是債，目标是控制風(fēng)險，這(zhè)和(hé)中央防風(fēng)險基調一緻。
下(xià)一步會(huì)繼續收緊嗎？會(huì)持續多久？房價會(huì)暴跌嗎？
一位曾多次參與國家房地産調控的人士分析指出，此輪樓市調控，主要目标是控房價，不是控制地價，地方政府的調控政策中，抑制地王，卻從(cóng)未提限制地價。
“樓市的調控時(shí)長，取決于地價，若地方政府出現(xiàn)流拍(pāi)，這(zhè)些(xiē)金(jīn)融排查、喊話(huà)、地方政府調控措施可能(néng)會(huì)退出；若地價不降，溢價率高(gāo)企，調控措施就是長效的。”前述人士述認爲，這(zhè)次金(jīn)融調控像射向債券市場的箭，希望引導資金(jīn)脫虛入實，引導資金(jīn)跑向三四線城(chéng)市，再慢慢釋放(fàng)風(fēng)險，而不是真正開(kāi)槍，把所有的鳥都打死。
本文(wén)來(lái)源于《經濟觀察報(bào)》 |
